Что делать, если нечем платить ипотеку?

​Что делать, если нечем платить по ипотеке? — вопрос получил особенную актуальность с начала 2017 года, и наши юристы помогли найти на него ответ уже сотням людей.

​Оформление ипотеки предполагает реальную оценку своих возможностей исполнять обязательства по кредиту в течение довольно-таки продолжительного срока. Правда, и банк не одобрит заявку, если не будет уверен в платежеспособности заемщика, невзирая на залоговое обеспечение. Тем не менее, вполне могут возникнуть непредвиденные ситуации, при которых выполнять свои обязательства заемщик не сможет.

Потеря работы, утрата трудоспособности, резкое падение доходов – основные причины приостановления платежей по ипотеке. С какой бы проблемой ни была связана невозможность оплачивать кредит, важно незамедлительно предпринять адекватные меры по минимизации негативных последствий. Просрочки и накопление задолженности – не лучший вариант, если только, конечно, вы не готовы утратить квартиру или иную недвижимость, являющуюся залогом. Сегодня мы поговорим о том, что делать, если нечем платить ипотеку.

В зависимости от ситуации и ее развития проблему с невозможностью платить по ипотеке можно разрешить следующими способами:

  1. Обратиться в банк за реструктуризацией задолженности.
  2. Стать участником программы помощи заемщикам, реализуемой АИЖК (сейчас – Единый институт развития в жилищной сфере (ЕИРЖС)).
  3. Воспользоваться страховкой, если, конечно, случай подпадает под страховой.
  4. Получить новый кредит в другом банке и за счет этих средств погашать ипотеку.
  5. Договориться с банком о продаже залоговой недвижимости или сдаче ее в аренду, погасив или планируя погашать за счет вырученных денег ипотечный долг.

Реструктуризация задолженности по ипотеке может осуществляться двумя основными способами:

  1. Согласно программе, разработанной и предложенной банком по его инициативе или инициативе заемщика.
  2. В рамках участия в программе государственной помощи заемщикам, попавшим в трудное финансовое положение.

Любой из этих способов предполагает первичное обращение в банк, уведомление кредитора о невозможности исполнения обязательств на прежних условиях и ожидание ответной реакции.

В зависимости от того, является или нет банк участником программ, осуществляемых по линии ЕИРЖС, а также от того, насколько заемщик подпадает под условия финансовой помощи, принимается окончательное решение.

Наиболее выгодным вариантом для заемщика является программа реструктуризации по линии ЕИРЖС. Во-первых, если должник подпадает под критерии ЕИРЖС и соответствующей программы, то вероятность отказа банка в проведении реструктуризации близится к нулю. Во-вторых, условия такой реструктуризации более лояльны, чем любые из предлагаемых банками в общем порядке.

Получить государственную финансовую помощь вправе инвалиды, семьи, имеющие хотя бы одного ребенка, семьи с детьми-инвалидами и ветераны боевых действий. При определенных условиях можно рассчитывать на господдержку в размере 600 тысяч рублей (текущий максимум). Обязательным финансовым условием предоставления помощи является падение уровня доходов указанных категорий заемщиков на 30% и более либо аналогичный рост платежей по валютной ипотеке. Вопросами оформления документов по поводу участия в программе господдержки занимается банк, поэтому все заявления должны быть адресованы к нему.

Если участие в программе ЕИРЖС невозможно, а ипотеку платить нечем, то приходится рассчитывать только на снисходительность банка. Здесь все непросто. Многие охотно идут на реструктуризацию, многие – нет. Но в любом случае стоит попытаться. Обращаться в банк нужно лично, представив не только заявление с просьбой о реструктуризации, но и подтверждающие ее причины и основания документы.

Если реструктуризация невозможна или в ней отказали, придется изыскивать иные варианты решения проблемы.

Страховка

​Для начала стоит вспомнить о договоре страхования. Сегодня страховка в том или ином варианте сопутствует всем ипотечным кредитам. Другой вопрос – что именно было застраховано и подпадает ли конкретный случай под действие программы страхования и условия договора.

Погасить долг по ипотеке полностью или частично за счет страховки позволяют разные продукты. При условии невозможности оплачивать ипотеку в силу ухудшения финансового положения должны быть застрахованы конкретные случаи. Обычно такими являются потеря трудоспособности по причине ухудшения здоровья или потеря работы (так называемая страховка от безработицы). К сожалению, все эти случаи зачастую заемщиком не страхуются. Но если у вас есть право на страховку, необходимо подготовить установленный страховой компанией и условиями договора пакет документов, представить его и дождаться принятия решения. Если итог рассмотрения – положительный, страховая компания перечислит банку в счет частичного (полного) погашения ипотеки рассчитанную исходя из условий страхования сумму. Если страхования компания откажет, решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Рефинансирование и получение другого кредита

Рефинансирование предполагает получение другого целевого кредита, который будет направлен на полное или частичное погашение ипотеки. Если банк, в котором оформлена ипотека, отказал в реструктуризации, возможно, что он согласится рассмотреть вопрос о рефинансировании. Но особых надежд здесь питать не стоит. Зато можно попытаться получить новый кредит в другом банке.

В условиях высокой межбанковской конкуренции некоторые банки готовы пойти на получение нового клиента, даже если это предполагает высокорискованное перекредитование. Но в этой ситуации не менее высокие риски ложатся и на самого заемщика. Если нечем платить по ипотеке, вполне вероятно, что не будет возможности исполнять обязательства и по новому кредиту. С другой стороны, многое зависит от предложенных условий рефинансирования и текущей ситуации с ипотекой.

Получение другого кредита вне системы рефинансирования подразумевает оформление нецелевого потребительского займа. Такой вариант достаточно популярен среди ипотечных заемщиков, которым остается совсем немного платить по ипотеке, а финансовые трудности носят временный характер. Чтобы получить своеобразную отсрочку некоторые оформляют кредитные карты и используют льготный период беспроцентного использования заемных средств. Риски высоки, а условия кредитных карт и потребительских кредитов будут в целом жестче, чем по ипотеке. Поэтому такой способ решения проблемы подходит только тем, кто уверен, что в течение месяца-двух сможет выйти на прежний или даже более высокий уровень доходов. Иначе можно оказаться в ситуации неподъемного финансового бремени и судебных взысканий.

Соглашения с банком по поводу продажи залога

Реализация залоговой недвижимости по соглашению с банком подразумевает готовность заемщика пойти на утрату своей собственности, поэтому используется как крайняя мера. В то же время это может быть в создавшихся условиях достаточно выгодным вариантом, если удастся за счет вырученных от продажи средств не только погасить долг, но и получить некоторую прибыль.

Почему банки зачастую дают согласие на сделку:

  1. Самостоятельно заниматься процессом взыскания долга, реализацией залога – дополнительные затраты для банка.
  2. Обращать в свою собственность залог – ставить на баланс банка непрофильный актив, неся при этом финансовые затраты, связанные как с недвижимостью, так и с проблемной задолженностью.
  3. Заемщикам обычно удается продать недвижимость и быстрее, и дороже, чем это мог бы сделать банк при прочих равных условиях.
  4. По сути, единственный серьезный риск для банка – направление вырученных средств заемщиком не на погашение кредита, а на свои личные нужды. Как вариант – получение большего дохода, чем будет официально отражено в договоре купли-продажи. Но если банк пойдет на дачу согласия, то он обязательно подстрахует свои риски. У каждого кредитного учреждения на этот случай предусмотрены свои инструменты.

Некоторые заемщики предпринимают меры по реализации залоговой недвижимости без согласия банка. Это рискованно и чревато проблемами. Даже если удастся затянуть процесс госрегистрации сделки и получить деньги до оформления собственности, придется действовать очень оперативно и направлять все возможные средства на полное погашение ипотечного кредита. Иначе высока вероятность того, что банк оспорит сделку, хотя такое право будет у банка в любом случае. Если же вопрос дойдет до госрегистрации сделки, она осуществлена не будет. Информация о нахождении недвижимости в залоге всегда включается в сведения госреестра.

Сдача залоговой недвижимости в аренду

Поскольку любая сделка по распоряжению залоговой недвижимостью требует согласия банка, сдача залога в аренду также должна быть согласована с кредитором. Вместе с тем, на практике многие заемщики игнорируют это обстоятельство, а многие даже изначально платят по ипотеке за счет средств, вырученных от аренды. Для этих целей достаточно не оформлять договор, что возможно при сроке аренды до одного года, а значит, и не осуществлять госрегистрацию сделки. Конечно, это как минимум влечет два нарушения – неуплату налога (НДФЛ) и невыполнение требований об обязательном получении согласия кредитора на распоряжение залогом. Но текущая ситуация показывает, что последствия таких нарушений наступают довольно-таки редко. Налоговая инспекция должна выявить нарушение, а банки при условии выполнения заемщиком своих обязательств по ипотеке, даже если знают об аренде, закрывают на это глаза.

В целом же аренда – наиболее выгодный для всех сторон вариант разрешения проблемной ситуации с ипотекой. Правда, заемщику придется подыскать другое жилье, если речь идет о жилищной ипотеке, а также заранее предусмотреть все возможные риски и последствия такой сделки.

 

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Еще полезные публикации:

  1. Что такое рынок Форекс и как на нем заработать?
  2. Как оформить кредитные каникулы по ипотеке?
  3. Возможно ли торговать на Форекс без убытков?
  4. Как взять ипотеку на покупку гаража?
  5. Как затянуть судебный процесс с банком по кредиту?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *