Что лучше: дарственная или оформление договора купли-продажи квартиры?

Дарственная или купля-продажа – что лучше? Ответ на этот вопрос кроется в том, какие цели хотят достигнуть стороны и какие правовые последствия для себя приобрести.

Каждый гражданско-правовой договор, в зависимости от вида, несет определенные правовые последствия для сторон, его заключивших. Для того, чтобы понять последствия дарственной и купли-продажи квартиры, необходимо уяснить их понятийные основы.

 

Договор дарения – сделка по безвозмездной передаче непосредственным собственником своего имущества в адрес любого управомоченного лица.

Сделка по купле-продаже – акт волеизъявления, при котором собственник переводит триаду прав на принадлежащее ему имущество другому лицу, а последний передает ему заранее установленную денежную сумму.

Из определения видно, что главное отличие конструкций договоров в том, что первый совершается без предъявления требований и взаимных условий к лицу-получателю дара, а второй договор будет считаться исполненным только после взаимного удовлетворения требований (передаче права собственности и оплаты стоимости объекта недвижимости).

Однако есть и некоторые общие моменты, к ним относятся:

  1. сторонами могут быть абсолютно любые лица, кроме категорий, которые прямо указаны в законе;
  2. договор может быть заключен только в отношении индивидуально определенного объекта недвижимости, а на стороне покупателя или одаряемого может быть только одно лицо;
  3. обоюдное волеизъявление;
  4. возможность самостоятельного проведения сделки, без привлечения сторонних лиц;
  5. соблюдение письменной формы;
  6. государственная регистрация сделки;
  7. получение согласия супруга или другого сособственника на отчуждаемую долю квартиры;
  8. бремя содержания и уплата обязательных платежей возлагается на нового собственника после этапа прохождения государственной регистрации права;
  9. быстрое проведение процедуры регистрации;
  10. договор не может быть заключен на ипотечную квартиру, если на проведение процедуры нет согласия со стороны банка-кредитора;
  11. слабые законодательные основания для оспаривания сделки и невозможность внести изменения в договор, после фактической регистрации.

Каждый конкретный случай отчуждения квартиры сопряжен с достоинствами и недостатками, которые возникают либо по букве закона, либо исходя из субъективных причин.

Дарственная

Достоинства дарственной:

  • не имеет значения период осуществления права собственности на квартиру;
  • сделка, заключенная между близкими родственниками, не облагается подоходным налогом;
  • нет обязанности в нотариальном сопровождении сделки;
  • одаряемый полностью освобожден от взаимного выполнения требований;
  • квартира получает статус личной собственности, на которую не распространяются правила совместного имущества;

Недостатки:

  • одаряемый, в случае отсутствия родственных связей с дарителем, обязан уплатить в казну государства 13% налог от стоимости полученной квартиры;
  • слабые правовые позиции дарителя на последствия дарственной;
  • невозможность выдвижения встречных требований со стороны дарителя в адрес одаряемого;
  • минимальная вероятность аннулирования договора, прошедшего стадию регистрации.

Купля-продажа

Плюсы договора купли-продажи:

  • получение выгоды каждой из сторон;
  • за покупателем остается право на возврат части средств посредством налогового вычета;
  • наличие взаимных прав и обязанностей;
  • наличие предварительных процедур заключения договора, исключающие появление претензий;
  • слабый риск оспаривания.

Минусы:

  • в случае владения недвижимой собственностью менее 3 лет, продавец обязан уплатить подоходный налог;
  • объект будет считаться совместно нажитым имуществом, если его новый приобретатель находится в официальном браке;
  • при продаже доли обязательное условие — соблюдение требований о преимущественном праве ее покупки другими сособственниками.

Для стабильного течения гражданского оборота законодатель ввел ряд ограничений при осуществлении сделок по дарению и купли-продажи.

Договор дарения не может быть заключен, если:

  • одаряемый признан судом недееспособным или является малолетним лицом (не достигшим 14 летнего порога);
  • даритель не является собственником имущества;
  • договор дарения адресован работнику здравоохранения, образовательного учреждения, государственному или муниципальному служащему;
  • сделка осуществляется между юридическими лицами, действующими на коммерческой основе.

Договор купли-продажи не может быть заключен, если установлен запрет на регистрационные действия в отношении квартиры.

К общим условиям незаконности сделки по отчуждению квартиры относятся:

  1. Несоблюдение существенных условий договоров;
  2. Непрохождение обязательной государственной регистрации;
  3. Отсутствует волеизъявления одной из сторон сделки;
  4. Сделка проведена с нарушениями (документы подписаны неуправомоченным субъектом, отсутствие согласия супруга или сособственника, несоблюдение предварительных этапов).

Нюансы

Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.

При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:

  • любой из супругов;
  • кровные или усыновленные дети, внуки;
  • отец или мать, а равно и их родители;
  • полнокровные и неполнокровные братья, сестры.

Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.

Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:

  1. Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
  2. Имеются ли обременения (ипотека, залог);
  3. Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);

Законодательно не установлена обязанность на регистрацию указанных сделок у нотариуса, однако, в случае долевой собственности эта процедура может значительно обеспечить правовые основания и доказательственную базу, в случае оспаривания сделки в суде другими заинтересованными лицами.

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

  1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
  2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
  3. Свидетельство о браке, брачный договор;
  4. Согласие других сособственников на отчуждение;
  5. Оригинал дарственной;
  6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
  7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
  8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
  9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
  11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

  1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
  2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
  3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
  4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
  5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
  6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
  7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
  8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
  9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
  10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
  11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
  12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
  13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

В случае, если интересы сторон осуществляют представители, то к пакету документов прилагаются их нотариально заверенные доверенности.

Заключение

Рассматриваемые договора имеют свои преимущества для каждой из сторон.

Купля-продажа является более приемлемым вариантом для собственника, так как он получает вознаграждение, а возможные претензии сторон улаживаются до стадии государственной регистрации и подтверждаются актом приема-передачи.

Дарственная – самый выгодный вариант отчуждения между близкими родственниками, ввиду минимального размера издержек. Но, в случае отсутствия доверительных отношений, дальнейшее благополучие дарителя может измениться не в лучшую сторону, так как он безвозмездно теряет всякие права на квартиру, не может претендовать на проживание в ней и имеет слабые аргументы при судебном оспаривании.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Еще полезные публикации:

  1. Как происходит покупка квартиры иностранцем в России?
  2. Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика
  3. Срок давности по кредитной задолженности после суда
  4. Чем грозит просрочка платежа по кредиту
  5. Как оформить дарственную на дом и землю

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *