Особенности заключения договора аренды квартиры между юридическими лицами

Договор аренды квартиры между юридическими лицами – не редкое явление в сфере недвижимости. Компании могут арендовать квартиры для своих сотрудников, чтобы обеспечить их жильем. Какова бы ни была цель, на документы данного типа распространяются определенные правила.

Так, согласно ст. 671 ГК РФ, нанимателем квартиры может выступать только физическое лицо, тогда как юридическое лицо может выступать только арендатором. Нарушение этого принципа и ненадлежащее именование сторон может привести к признанию договора недействительным. Вторая сторона сделки – арендодатель может быть как физическим лицом, так и юридическим, — это не влияет на юридическую терминологию.

Шаг 1. Проверка документов.

Обе стороны перед тем, как приступить к обсуждению всех аспектов будущей сделки, должны предъявить друг другу правоустанавливающие документы. Арендатор, прежде всего, должен проверить и убедиться: арендодатель на самом деле имеет право заключить договор на аренду квартиры. Такое право имеется у собственника, либо у арендатора, заключившего с собственником договор аренды с правом сдачи данной квартиры третьим лицам в субаренду. Оптимально сразу затребовать следующий перечень документов:

  1. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности, либо договор аренды с правом субаренды.
  2. Техпаспорт квартиры и кадастровый паспорт.
  3. Экспликация.
  4. Поэтажный план, на котором отмечена данная квартира.
  5. Документ, на основании которого возникло право собственности (завещание, купчая, дарственная и т.д.).

Если речь идет о заключении договора субаренды, тогда стороны руководствуются положениями п. 2 ст. 615 ГК РФ. Субарендатор тщательно проверяет первичный договор аренды, в том числе срок его действия. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного договора.

Поскольку в данном случае обе стороны – это юридические лица, то в пакет документов, необходимый для совершения такой сделки, входят и учредительные документы. По состоянию на 2017 г. к ним относятся:

  1. Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  2. ИНН.
  3. Устав.
  4. Договор об учреждении юрлица.
  5. Перечень участников.
  6. Выписка из ЕГРЮЛ.
  7. Протокол о создании юрлица.
  8. Приказ о назначении руководителя.
  9. Справка о присвоении кодов статистики.

Дополнительно в тех случаях, когда любая из сторон действует в интересах третьего лица, предъявляется нотариально заверенная доверенность.

Шаг 2. Приемка квартиры.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, квартира переходит от одного юридического лица к другому по договору аренды только после того, как составлен и подписан акт приема-передачи. Этот документ отражает текущее состояние квартиры и содержит перечень имущества, находящегося в ней.

Подписание данного акта – не пустая формальность. По договору одна сторона обязана вернуть второй стороне арендованное имущество в том же самом состоянии, в каком оно было передано при заключении сделки. Если в квартире имеются недостатки, их опись также прилагается к акту.

Типичный пример: в квартире была установлена газовая плита. В процессе эксплуатации жилья, арендатор заменил газовую плиту на электрическую. По договору по истечении срока аренды квартира должна быть возвращена с газовой плитой, так как именно она указана в акте приема-передачи. Если арендодатель согласен на замену – это оформляется соответствующим приложением к договору аренды.

Отсутствие подробного описания технического состояния квартиры при совершении сделок данного типа – это весомый повод для судебных разбирательств в будущем. Арендатор может найти документы, подтверждающие наличие в квартире ценного имущества. И даже если это имущество и не указано в акте приема-передачи, добиться возмещения его стоимости в судебном порядке.

Скачать договор аренды квартиры юридическим лицом у гражданина

Шаг 3. Сроки аренды.

Различают три категории договоров аренды:

  1. Долгосрочный – от 5 до 49 лет;
  2. Среднесрочный – от 1 до 5 лет;
  3. Краткосрочный – до 1 года.

Точный срок в договоре аренды может быть и не указан, тогда он будет признан бессрочно действующим. Расторгнуть такой документ любая из сторон может в любое время, предварительно уведомив вторую сторону не позднее, чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения.

Шаг 4. Регистрация договора аренды.

Если речь идет о краткосрочном договоре, то его регистрация не требуется. В остальных случаях стороны обязаны подать заявление в местный орган Росреестра. К нему обязательно прилагаются следующие документы:

  1. Подписанный обеими сторонами экземпляр арендного договора (по одному экземпляру остается у каждой стороны).
  2. Документ, подтверждающий право собственности, либо договор аренды с правом субаренды (зарегистрированный в Росреестре).
  3. Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на квартиру.
  4. Уставные документы.
  5. Квитанция об оплате госпошлины.

По состоянию на 2017 г. размер госпошлины за регистрацию договора аренды, заключенного между юридическими лицами, составляет 22 тыс. руб. В том случае, когда заявление подается от имени обеих сторон, сумма госпошлины делится между сторонами в равных долях. Таким образом, арендодатель и арендатор обязаны заплатить за госрегистрацию по 11 тыс. руб.

Не менее ответственна процедура расторжения или прекращения арендного договора. Стороны могут не продлять сделку, когда указанный в документе срок истек. Всего возможны три варианта развития событий:

  1. Договор истек, стороны его не продлили, по акту приема-передачи имущество возвращается к своему владельцу.
  2. Стороны намерены продлить свои деловые отношения, поэтому решают продлить действие договора. Для этого заключает дополнительное соглашение, становящееся приложением к основному договору. В этом соглашении условия договора могут быть сохранены, или изменены – например, увеличена арендная плата. Сам договор в этом случае становится с неопределенным сроком действия.
  3. Расторжение договора с неопределенным сроком оформляется дополнительным соглашением. 

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Еще полезные публикации:

  1. Как составить дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения?
  2. Как вести себя в суде по кредиту, что говорить?
  3. Что делать, если коллекторы пришли домой и угрожают?
  4. Продление договора аренды квартиры
  5. Договор служебного найма жилого помещения: порядок заключения и расторжения

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *