Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: инструкция

Договор долевого участия (ДДУ) не означает для дольщика наступления права владения объектом недвижимости в строящемся доме. Этот документ лишь подтверждает то, что на его основании такое право в будущем может быть оформлено.

ДДУ считается выполненным, если дольщик в полном объёме погасил задолженность перед строительной компанией, а застройщик в соответствии с существующими требованиями сдал в эксплуатацию жилой дом. Но даже, не имея прав собственности на квартиру, дольщик может продать право на её приобретение в будущем другому человеку. Это и называется переуступкой прав. То есть фактически предметом продажи выступает не сама квартира, а право на оформление её в личное владение.

Все взаимоотношения компании-застройщика и дольщиков устанавливаются ФЗ №214. Данный закон определяет саму возможность покупки квартиры по переуступке прав только в двух случаях:

  • если полностью выплачена вся сумма, предусмотренная ДДУ, но до того момента, как будет подписан акт о передаче недвижимости;
  • если сумма остатка переводится на нового дольщика.

Покупатель должен внимательно отнестись ко всей процедуре. Последовательность действий можно представить в виде следующего алгоритма.

1. Проверка компании-застройщика.

Ни в коем случае не следует пренебрегать этим шагом. При наличии любых подозрений в отношении компании-застройщика необходимо либо прояснить все вопросы у руководства самой компании, либо проконсультироваться у юристов. Если подозрения (на первый взгляд самые незначительные) имеют место, то возможно будет целесообразнее отказаться от приобретения квартиры по переуступке прав.

Проверке должны подлежать:

  • документы, подтверждающие право владения компанией участком земли под домом или подтверждение аренды на эту землю;
  • наличие разрешительной и согласительной документации на сооружение многоквартирного дома;
  • учредительные документы компании;
  • срок работы компании-застройщика в данном сегменте рынка, наличие уже построенного и сданного в эксплуатацию жилья, отзывы клиентов о компании.

2. Ознакомление с документами, предоставляемыми продавцом.

Продавец должен предоставить целый пакет документов для совершения сделки и прежде, чем давать своё согласие покупателю следует внимательно изучить их.

Обязательными к предоставлению являются:

  • ДДУ или предварительный договор о покупке объекта недвижимости, который был заключён между компанией-застройщиком и продавцом;
  • подтверждения об оплате всех предусмотренных договором взносов;
  • одобрение переуступки прав со стороны супруга (супруги) дольщика;
  • одобрение переуступки прав со стороны компании-застройщика.

Получать согласие строительной компании нужно лишь в тех случаях, когда долевые взносы по договору уплачены не в полном объёме. Если все средства уплачены, то достаточно поставить в известность компанию о предстоящем заключении договора о переуступке прав.

3. Оформление договора.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что если первоначальный договор со строительной компанией был нотариально заверен, то и заключаемое соглашение также должно иметь отметку нотариуса. Своё согласие должны выразить все лица, на которых распространяется действие основного договора.

Как и в любой сделке, особое внимание уделяется договору. В данном случае следует учесть, что документ будет составляться не в отношении конкретного объекта, а в отношении юридических прав на него.

4. Госрегистрация договора.

Договор о переуступке прав должен пройти процедуру госрегистрации в отделениях Росреестра и только после этого покупатель становится обладателем полного юридического права на оформление в будущем свидетельства о владении квартирой.

Регистрацию документа можно произвести либо в МФЦ, либо непосредственно в Росреестре. Любое физическое лицо должно оплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей.

Передача денежных средств от покупателя продавцу осуществляется, как правило, после получения договора от регистрирующих органов.

В процессе переуступки прав на объект строящейся жилой недвижимости возможно возникновение ряда сложностей. В большинстве случаев эти сложности связаны с большими затратами времени на определённые этапы процедуры. Например, могут возникнуть сложности с получением одобрения сделки со стороны строительной компании. Если продавец в своё время оформлял ДДУ с использованием ипотеки, то придётся заручаться согласием ещё одной стороны и другие.

Одним из самых значимых рисков при совершении данной сделки является то, что даже если вы выполнили всю процедуру и зарегистрировали переуступку прав, материальные претензии вы сможете выставлять только продавцу, а не компании-застройщику. Например, сумма сделки с продавцом составляет 3 миллиона рублей, а первоначальный ДДУ был заключён на сумму 2 миллиона. В случае банкротства строительной компании максимальный размер претензий будет ограничен той суммой, которая фигурирует в ДДУ. Вся разница для покупателя будет потеряна.

Таким образом, переуступка прав в сооружаемом доме вполне осуществима, но требует повышенного внимания. Также следует быть готовым к тому, что потребуются значительные временные затраты на осуществление всей процедуры.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Еще полезные публикации:

  1. Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту
  2. Как правильно торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке?
  3. Процедура получения градостроительного плана земельного участка
  4. Оформление льготы на капремонт после 70 лет: процедура и документы
  5. Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *