Закон о залоге имущества

В настоящий момент такое понятие, как закон о залоге, имеет условный характер. Подразумевается целый набор различных законодательных актов, которые так или иначе описывают этот способ обеспечения сделки. В последнее время произошло несколько важных изменений, и наиболее важные актуальные пункты закона описаны в этой статье.

Понятие залога в законодательстве

Долгое время (более 22 лет) в российском законодательстве действовал собственно закон о залоге, который приняли в 1992 году. Однако с 1 июля 2014 года он был отменен, поэтому в данный момент при рассмотрении вопроса можно опираться только на те акты, где упоминается это понятие – т.е. на действующие нормы гражданского законодательства:

  1. Гражданский кодекс.
  2. Закон «Об ипотеке».
  3. Закон «Об ООО».

При этом можно условно разделить сферу законодательного регулирования в зависимости от особенностей закладываемого имущества (подробнее – в таблице).

недвижимое имущество «Об ипотеке»
движимое имущество гражданское законодательство, «Об ООО», «О ломбарде» и др.

Исходя из этих и других актов, а также на основе судебной практики можно определить залог как один из способов исполнения обязательств, которые были прописаны в договоре между 2 сторонами:

  • залогодателем (как физическое, так и юридическое лицо);
  • залогодержателем (как физическое, так и юридическое лицо).

При этом он считается дополнительным обязательством, потому что если основной договор нарушается, то и залоговое обязательство может утратить силу.

Право или договор

Подобный вопрос имеет большое значение, причем не только в юридической теории, но и на практике. Можно привести два возможных ответа:

  1. Если залоговое обязательство – это право, то его следует отнести к вещным правам, потому что оно непосредственно связано с движимым или недвижимым объектом.
  2. Если обязательство представляет собой договор, то он всегда имеет обеспечительный характер, потому что всякий залог и является гарантом выполнения тех или иных обязательств, в соответствии с законом и конкретным договором.

В действующих нормах нет прямого ответа на этот вопрос, поэтому можно обратиться именно к судебной практике. Если исходить из позиции Высшего Арбитражного суда, то можно заключить, что залог – не договора, а право на ценность вещи (т.е. собственно вещное право). Например, если в залоге находится недостроенное здание, то когда оно уже было построено, все равно останется в залоговом обязательстве, хотя по сути этот объект стал гораздо дороже по стоимости. Таким образом, залоговое обязательство есть вещное право, и оно следует за основным договором.

Компенсация по залогу

Если вещь утрачена, изменена (подорожала или наоборот, упала в цене), она не перестает считаться заложенной. К тому же компенсация рисков залогодержателю полагается разными способами, в зависимости от того, что прописано в договоре:

  1. Страховые выплаты.
  2. Компенсация с предоставлением аналогичного движимого или недвижимого имущества.
  3. Компенсация дохода, непосредственно связанного с использованием заложенного объекта.
  4. Наконец, компенсация в форме предоставления заложенного объекта – это и есть наиболее распространенный случай. Например, если ипотечный кредит не будет погашен, недвижимость отходит банку, а должнику выплачиваются определенные компенсации и предоставляется другая квартира в зависимости от конкретных условий договора.

Практически все правоотношения, связанные с заложением недвижимости, регулируются ФЗ «Об ипотеке».

Если заложенный объект – недвижимость

В соответствии с актуальными актами заложить можно практически все виды недвижимости:

  1. Квартиры и дома (и их части).
  2. Дачи и садовые участки.
  3. Земельные участки под ИЖС, сельскохозяйственную деятельность и иное назначение.
  4. Помещения и части помещений.
  5. Производственные помещения – цеха, фабрики, комплексы и т.п.
  6. Гаражи, машиноместа.
  7. Незавершенные объекты (недостроенные здания, отдельные сооружения, которые на введены в эксплуатацию).
  8. Право аренды.
  9. Право долевого участия в строительстве дома.
  10. Крупногабаритные транспортные средства – имеются в виду корабли и самолеты, а также космические спутники.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если закладывается часть квартиры (дома или другого помещения), предполагается, что она должна быть оформлена как часть и в документах: т.е. комната в квартире принадлежит одному собственнику, а другие комнаты – другим людям.

Регистрация факта залога проходит обязательную процедуру нотариального заверения. В таких случаях всегда составляется договор, основная суть которого сводится к тому, что залогодатель не может распоряжаться своим имуществом (т.е. вступить в полное право собственности) до тех пор, пока он не выполнит свои финансовые обязательства перед залогодателем в полном объеме. Например, когда будет полностью погашен ипотечный кредит вместе со всеми процентами, возможными неустойками и комиссией, собственник вступает в полноценные права и может распоряжаться своей недвижимостью.

После этого стороны обращаются в местное отделение Росреестра, которое подтверждает факт регистрации сделки (и соответственно, факт передачи имущества в залог по закону). При этом сроки регистрации во многом зависят от особенностей недвижимости.

здания, сооружения, земельные участки, нежилые помещения 15 рабочих дней
жилые объекты 5 рабочих дней
иные объекты до 1 месяца

Регистрация

В Росреестре обязательно вносится запись, в которой отражается факт того, что имущество заложено. В записи приводятся такие данные:

  1. Информация об обеих сторонах – залогодателе и залогодержателе.
  2. Сведения о заложенном объекте.
  3. Пометка о том, что была оформлена закладная.
  4. Размер денежного обеспечения (например, ипотечного кредита).

Когда снимаются обременения

Представляет собой один из видов обременений, поскольку залогодатель лишается некоторых возможностей, связанных с распоряжением объектом (или же соответствующие операции нужно согласовать с залогодержателем):

  • продажа;
  • мена;
  • передача в наследство по завещанию;
  • дарение;
  • конструктивные изменения в квартире или другом сооружении.

Вместе с тем обременения могут быть и сняты. Наряду с очевидным случаем, когда имущество теряет статус заложенного в связи с полным, своевременным исполнением обязательств должника по выплате кредита, есть еще такие ситуации, когда факт залога утрачивает силу:

  1. Решение органа суда, которое прекращает действие договора ипотеки.
  2. Распоряжение Администрации населенного пункта или другого органа исполнительной власти, фактически прекращающее действие договора ипотеки (например, в некоторых случаях военная ипотека гасится при содействии военных ведомств).

Если заложенный объект – движимый

В качестве движимых объектов можно заложить практически любое имущество. Наиболее часто закладывают транспортные средства (автомобили легковые и грузовые, мотоциклы, спецтехнику и т.п.). При этом с 2014 года и по настоящий момент гражданское законодательство допускает добровольную регистрацию сделки с внесением информации в единый реестр.

Цель такого нововведения очевидна – теперь залогодержатель не несет рисков в связи с тем, что закладываемое имущество уже было заложено до момента подписания договора. С другой стороны, потенциальный покупатель имущества тоже может быть уверен, что объект не обременен, поэтому ни одна сторона не предъявит претензий в связи с покупкой. По сути, для этих же целей уже давно существует ЕГРН (реестр по недвижимым объектам), и процедура регистрации документов при любой операции с недвижимостью обязательна.

Порядок регистрации

В различных нормах гражданских законов о залоге предполагается, что всю сделку можно совершить в присутствии нотариуса, которому предоставляется соответствующее уведомление (от любой стороны договора). О том, как это сделать, подробно рассказывается здесь.

Форма уведомления утверждена официально, в ней обязательно содержатся такие сведения:

  1. О частных гражданах:
  • ФИО;
  • дата рождения;
  • данные паспорта;
  • адрес регистрации;
  • контактные данные – по желанию.
  1. О компании, общественном объединении, религиозной организации и других юридических лицах:
  • официальное название, закрепленное в учредительных и других документах;
  • номер регистрации юрлица;
  • ИНН;
  • юридический адрес;
  • контактные данные – по желанию.
  1. Если юридическое лицо зарегистрировано за рубежом:
  • название латиницей и на русском языке;
  • название иностранного реестра, где было зарегистрировано юрлицо;
  • ИНН и номер регистрации при наличии;
  • юридический адрес латиницей и на русском языке;
  • контакты – по желанию.
  1. О заложенном имуществе – указываются сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать объект в ряду подобных ему. Например, госномер автомобиля, название марки и заводской номер оборудования, наименование модели и т.п.
  2. Дата заключения договора, номер договора.

После регистрации сделки нотариус выдает свидетельство. Процедура является добровольной, однако совершить ее – в интересах, прежде всего, залогодержателя. Впоследствии можно будет документально доказать потенциальному покупателю, что объект действительно заложен, но только однажды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Допускаются и другие варианты оформления уведомлений с последующей проверкой имущественного объекта на предмет наличия/отсутствия залога. Например, можно обратиться в ПАО «Интерфакс» и внести сведения по тарифу 850 рублей за одну запись.

Как узнать, какое имущество заложено

Сделать это можно в режиме онлайн – для этого следует зайти на сайт Федеральной нотариальной палаты. Причем здесь доступно сразу несколько функций:

  1. Направить рассмотренное выше уведомление о том, что стороны желают получить свидетельство о залоге, в соответствии с законом.
  2. Проверить статус уже отправленного уведомления (на какой стадии рассмотрения находится заявка, можно ли получить свидетельство в данный момент).
  3. Выписки из реестра, в которых документально отражается, что объект был действительно заложен ранее (в случае отсутствия такого факта не зарегистрировано).

Другие виды

Наряду с движимыми и недвижимыми видами имущества есть и специальная группа объектов (в том числе нефизических), которые тоже могут считаться залогом и участвовать в соответствующих договорах:

  1. Товары, которые находятся в обороте.
  2. Любые вещи, заложенные в ломбарде – подобные отношения регулируются отдельным ФЗ «О ломбарде».
  3. Права, возникающие в связи с заключенными договорами вкладов.
  4. Права участников ООО и ПАО.
  5. Акции, облигации и другие ценные бумаги – например, они нередко закладываются при заключении сделок по покупке компаний, отдельного оборудования и т.п.

Таким образом, при покупке любого имущества очень важно уточнять о том, не находится ли оно в залоге. К тому же лучше осуществить процедуру уведомления о залоге в соответствии с законом. Так можно избежать нежелательных рисков в случае появления претензий законного собственника заложенного имущества.

Поделитесь с друзьями в соц.сетях

Еще полезные публикации:

  1. Как правильно вести хронометраж рабочего времени
  2. Что такое комиссия по трудовым спорам
  3. Заполнение заявления на регистрацию ИП по форме р21001
  4. Как вернуть товар без чека
  5. Образец приказа о индексации заработной платы

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *